西安市物业服务收费治理新规出炉

本文摘要：各区县、西咸新区、开发区发改部门、住建部门、市场羁系部门，各有关物业服务企业：为贯彻落实2019年9月1日实施的《陕西省物业服务收费治理措施》，进一步增强西安市物业服务收费治理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的正当权益，促进物业服务行业康健生长。

各区县、西咸新区、开发区发改部门、住建部门、市场羁系部门，各有关物业服务企业：为贯彻落实2019年9月1日实施的《陕西省物业服务收费治理措施》，进一步增强西安市物业服务收费治理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的正当权益，促进物业服务行业康健生长。依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价钱法》《陕西省物业治理条例》《西安市物业治理条例》《陕西省订价目录》及《陕西省物业服务收费治理措施》等执法法例，联合西安市实际，制定了《西安市物业服务收费治理措施》及物业服务收费政府指导价尺度，经市政府第19次常务会审议通过。请遵照执行。本《措施》自2021年1月1日起执行，有效期5年。

《西安市物价局 西安市住房保障和衡宇治理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费治理措施的通知》（市物发〔2012〕259号）《西安市物价局 西安市住房保障和衡宇治理局关于转发陕西省物业服务收费治理实施措施的通知》（市物发〔2014〕147号）《西安市物价局关于贯彻落实陕西省物价局放开部门物业服务价钱意见的通知》（市物发〔2015〕15号）《西安市物价局关于放开部门物业服务价钱后规范物业服务企业价钱行为的意见》（市物发〔2015〕29号）及《西安市物价局关于增强物业区域内交通工具停放服务收费治理的通知》（市物发〔2018〕185号）同时废止。西安市生长和革新委员会西安市住房和城乡建设局西安市市场监视治理局2020年11月5日西安市物业服务收费治理措施第一章 总　则第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人（以下统称“业主”）和物业服务企业的正当权益，凭据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价钱法》《陕西省物业治理条例》《西安市物业治理条例》和《陕西省物业服务收费治理措施》等执法法例和有关划定，联合我市实际，制定本措施。第二条 本措施适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监视治理。

第三条 本措施所称物业服务收费，是指物业服务企业根据条约约定向业主提供服务所收取用度的统称，包罗物业服务费、物业治理区域内灵活车停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。物业服务费是指物业服务企业根据物业服务条约的约定，在物业治理区域内提供衡宇、配套设施设备及相关园地举行日常治理、维护调养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及宁静防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的用度。停车服务费是指物业服务企业根据停放服务条约的约定，在物业治理区域内对指定园地（所）停放的灵活车举行秩序治理、提供服务所收取的用度。

其他服务费是指物业服务企业凭据业主委托或个性化需求提供《前期物业服务条约》或者《物业服务条约》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应用度。第四条 物业服务收费应当遵循公正、公然、合理、质价相符的原则，根据物业服务的差别性质、特点和阶段，划分实行政府指导价和市场调治价。未建立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，已建立业主大会的及其他服务费实行市场调治价。

别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府订价规模以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调治价。第五条 物业服务收费根据统一政策、属地治理原则，实行市、区（县）分级治理。市生长和革新委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监视治理局卖力制定物业服务收费治理有关政策划定，指导全市物业服务收费监视治理事情。各区（县）生长革新部门、住房和城乡建设部门、市场监视治理部门根据各自治理权限，划分卖力辖区内的物业服务收费监视治理事情。

物业项目所在地的街道服务处（镇人民政府），卖力本辖区物业治理运动的指导和监视事情，实时协调处置惩罚物业治理纠纷和矛盾。第六条 实行政府指导价的物业服务收费尺度由市、区（县）人民政府制定，详细事情由市、区（县）生长革新部门、住房和城乡建设部门卖力，依据物业服务品级尺度，综合思量小区容量、园地设施、企业成本、业主蒙受能力等因素制定，由住房和城乡建设部门提出调整申请及调整意见，实行动态治理。市生长和革新委员会会同市住房和城乡建设局卖力制定和调整新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等都会建成区规模内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导尺度，报市人民政府同意后执行。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导尺度可参照西安市物业服务收费指导尺度执行，也可凭据实际自行制定，并抄送市生长和革新委员会、市住房和城乡建设局和市市场监视治理局。

第七条 实行政府指导价治理的住宅小区物业服务品级根据住建部门制定的物业服务品级尺度，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务品级，根据高层、多层划分制定收费尺度；实行政府指导价的物业治理区域内室内灵活车停放场所种别根据硬件设施和服务条件由高到低设定为一类、二类两个种别，露天灵活车停放场所不分种别。物业服务收费政府指导价尺度为最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价规模内通过条约约定物业服务费和停车服务费详细尺度。第八条 实行市场调治价的物业服务收费尺度，由物业服务企业与业主或者业主大会通过条约约定。业主将住宅改变为谋划性用房的，除遵守执法、法例以及治理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调治价。

第二章 物业服务收费尺度的制定第九条 业主或者业主大会与物业服务企业可以接纳包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务用度，实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付牢固物业服务费，物业服务企业依照条约约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者负担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润组成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务条约约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者负担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金组成。第十条 物业服务成本或物业服务支出组成一般包罗以下部门：1. 治理服务人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护用度；3. 物业治理区域内清洁卫生用度（不含住民生活垃圾费）；4. 物业治理区域内绿化养护用度；5. 物业治理区域内秩序维护用度；6. 办公用度；7. 物业服务企业牢固资产折旧；8. 物业共用部位、共用设施设备以及民众责任保险用度；9. 经业主或者业主大会同意的其它用度。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、革新用度，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家划定的质量保修规模和保修期限内的维修和设备更换，由原建设单元卖力，不得动用专项维修资金或者由业主负担。第十一条 实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。

物业治理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电用度以及电梯维护调养和年检用度计入物业服务费成本，不得单独收取。第十二条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、调养维护费、磨练检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、治理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它用度组成。

与物业服务费成底细重叠的部门应当独立核算，按比例分管，不得重复盘算。第十三条 专业谋划单元供水、供电等，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关用度，依据相关执法法例负担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关用度不得计入物业服务费成本；未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，计入物业服务费成本，并由物业服务企业负担物业服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任。第十四条 住宅预售前，建设单元应当根据相关划定选聘物业服务企业，依据物业服务指导尺度和物业服务收费指导尺度，确定预售物业项目的物业服务品级、停车场种别以及物业服务费尺度、停车服务费尺度等内容，在政府指导价规模内与物业服务企业签订《前期物业服务条约》，向物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门存案后，收费尺度抄送同级生长革新部门和市场监视治理部门。

建设单元与物业买受人签订的衡宇、车位买卖条约应当包罗前期物业服务条约的内容。《前期物业服务条约》或者《物业服务条约》应当明确物业服务品级、服务内容、收费尺度、收费方式及收费起始时间、条约终止情形等内容。涉及物业买受人配合利益的，其约定应当一致。

同一物业治理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费尺度应当保持一致。第三章 物业服务收费计费方式第十五条 物业服务费和停车服务费凭据条约的约定按月计收，预收不得凌驾三个月。第十六条 物业服务费凭据衡宇的修建面积计收。

（一）已管理不动产权属证书的衡宇，根据权属证书纪录的修建面积盘算；（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的衡宇，按买卖条约纪录的修建面积盘算。不动产权属证书管理后，次月起根据不动产权属证书纪录的修建面积盘算。第十七条 纳入物业治理规模已竣工但尚未出售，或者因建设单元原因未定时交付给物业买受人的衡宇或者车位，物业服务费或者停车服务费由建设单元交纳。切合交付条件的衡宇或者车位，物业服务费或者停车服务费从交付越日起由业主按月交纳。

第十八条 业主因自身原因逾期未管理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单元书面通知业主管理交付手续停止日期的越日起由业主按月交纳。第十九条 业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的衡宇、自有或者租赁车位，经物业服务企业挂号确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务条约约定收费尺度的70%交纳。实行市场调治价的根据物业服务条约的约定执行。

第二十条 下列车辆暂时进入物业治理区域内停放的，不得收取用度：（一）暂时停放30分钟之内的车辆（仅限设置有公共停车位的小区）；（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；（三）残疾人车辆（仅限小区根据无障碍设施工程建设尺度设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用灵活车）。第四章 行为规范与监视治理第二十一条 物业服务企业应当根据条约约定向业主收取相关用度，不得将签订《前期物业服务条约》或者《物业服务条约》内容以外的其他服务条约作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不平务、多收费少服务，以及变相收费。特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业治理区域内的显著位置公示服务项目及收费尺度，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过条约约定。

第二十二条 物业服务企业接受专营单元委托代收用度的，不得向业主收取手续费等分外用度，也不得以未交物业服务费为由限制或者故障业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单元签订的相关条约应向全体业主公然，不得损害业主利益。第二十三条 物业服务企业应当在物业治理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接检验陈诉，以及共用部位、共用设施设备漫衍图，明确车位权属，便于业主查询。第二十四条 物业服务企业应根据有关划定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务尺度、收费尺度、计费方式、收费依据、优惠减免政策、投诉举报电话以及属地行业主管部门监视电话等信息，自觉接受监视。

第二十五条 物业服务企业使用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等谋划运动的，需遵守相关执法划定，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，主要用于增补住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决议使用。第二十六条 物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务条约推行情况、归属业主收益等情况在物业治理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。

业主有权查阅、缮写或者复制所有归属全体业主收益的相关财政资料，物业服务企业应当据实提供。勉励物业服务企业向全体业主公然物业服务费和停车服务费收入以及成本用度（组成）支出明细。

第二十七条 物业治理区域内计划用于停放汽车的停车场（所），应当首先满足本物业治理区域内业主的需要。业主在物业治理区域内的停车场（所）停放自有车辆，不得按谋划性停车场收费尺度收费。

第二十八条 物业服务企业在收到业主见告后，不得限制或者故障业主在自有以及租赁的车位上免费停放未挂号的车辆。第二十九条 物业服务企业实行收支证（卡）治理的，应当为每户业主首次免费设置不少于4张收支证（卡）。

业主尚有需求申请办证（卡）的，物业服务企业可以按物业公示尺度收取制作成本用度，不得盈利。第三十条 业主需要装饰装修衡宇的，应当事先见告物业服务企业，物业服务企业应当根据住建部门的相关划定与业主签订装修治理服务协议，详细治理内容由双方在协议中约定。

业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间发生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费尺度由双方约定。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修用度根据实际发生额，由业主或者装修单元负担，并负担相关责任。第三十一条 业主应当根据条约约定定时足额交纳物业服务费、停车服务费或其他服务费，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法催缴，但不得限制或者故障其对物业的正常使用。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费等用度的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者使用人应当结清物业服务费等用度。

第三十二条 自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单元提出收费方案（政府对供暖补助的，补助方案应当包罗在收费方案内），必须经业主大会或者由专有部门面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主到场表决，经到场表决专有部门面积过半数的业主且到场表决人数过半数的业主（以下简称“到场表决双过半业主”）同意后据实收取。采暖（冷）期竣事后，必须向全体业主宣布收支情况。

第三十三条 实行政府指导价治理的住宅小区，物业服务企业在条约推行期间不得擅自调整物业服务收费尺度。确需调整的，物业服务企业应当根据物业服务指导尺度和物业服务收费指导尺度，在街道服务处（镇人民政府）的组织、指导和监视下，公然真实、完整、有效的相关信息。

在物业治理区域内显著位置公示服务成本变更情况和拟调价方案；就调价方案与业主协商，经“到场表决双过半业主”同意后，形成业主配合决议，在政府指导价规模内实施调整并约定执行。物业服务品级经物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门认定后，收费尺度抄送同级生长革新部门和市场监视治理部门。第三十四条 各级生长革新部门、住房和城乡建设部门、市场监视治理部门要根据职责分工增强物业服务及收费行为的监视治理。市生长和革新委员会要严格根据有关执法法例划定，制定物业服务收费治理措施和物业服务收费尺度及其他有关政策划定。

各级生长革新部门卖力做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监视治理事情。市住房和城乡建设局根据执法法例划定，制定物业治理服务相关政策划定。

各级住房和城乡建设部门卖力做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监视检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息治理。各级市场监视治理部门卖力对凌驾政府指导价尺度收费、不实行明码标价等价钱违法行为，依据有关执法、法例以及划定举行查处。

第五章 附 则第三十五条 本措施由市生长和革新委员会、市住房和城乡建设局、市市场监视治理局在各自职权规模内卖力解释。第三十六条 本措施自2021年1月1日起实施，有效期5年。

凡本措施之前的有关划定与本措施不符的，按本措施执行。执法、法例、规章以及上级机关尚有划定的，从其划定。物业服务企业执行新的物业服务收费尺度前，应当根据本措施第三十三条的划定推行调价法式，在调价法式推行完毕前仍按原条约约定执行。西安市物业服务收费政府指导价尺度物业服务费指导尺度单元：元/平米·月说明：1．实行政府指导价的物业服务收费实行品级服务、品级收费。

物业服务收费品级尺度依据西安市住房和城乡建设局印发的《西安市普通住宅小区物业服务指导尺度》，根据质价相符的原则制定；物业服务凡达不到三级服务尺度的，收费按等外尺度收取。2．高层指七层以上（含七层）带电梯的住宅，七层不带电梯的参照多层收费尺度；多层指六层以下（含六层）不带电梯的住宅，六层及以下带电梯参照高层收费尺度；老旧住宅革新后带电梯的物业服务费根据不高于高层等外收费尺度执行。3．上述收费尺度为基准价，下浮不限。物业企业提供的服务凌驾高层一级物业服务尺度的，可在高层一级物业服务收费尺度的基础上，上浮不凌驾10%；物业企业执行浮动收费尺度前,物业服务尺度向物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门存案，收费尺度抄送同级生长革新部门和市场监视治理部门后执行。

上浮仅限于高层一级服务尺度，高层二级、三级、等外无上浮。多层住宅按基准价可上浮不凌驾20%的原则制定物业服务收费尺度。西安市物业治理区域内灵活车室内停放场所种别尺度一类停车场具有独立的收支口或切合国家尺度的双车道供车辆宁静收支；配备自动升降栏杆，摄像监控系统，电脑计费系统或网络计费支付系统，消防喷淋设施及通风设备；地面硬化洁净整洁；行车有尺度的导向系统，停车位有专业标示；监控室24小时有专人值班，配备专业治理、保安、保洁人员。二类停车场配备监控、消防、通风设备，有显着的导向和停车标识。

24小时有人值班，配备保安、保洁人员。（泉源：西安生长革新微信号）。

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